中海地产南昌地王项目频触红线：写字楼违规商改住 住宅“偷面积”

　　中海地产今年继续集中火力四处.攻城略地”连夺.地王”之称。近日，中海地产2016年在南昌折桂.地王”的项目在收房阶段却遭遇大规模维权。

　　步入2020年以来，中国海外发展有限公司（00688.HK，以下简称.中海地产”）接连在北京、哈尔滨、银川等城市拿下单价或总价.地王”。其中8月3日，中海地产以总价79亿、溢价率23.4%拿下北京一宗地块，成为北京年内成交总价最高地块。

　　2019年，中海地产亦是大手笔拿地，取得多块.地王”项目，共新增总地价1485.2亿，权益地价人民币1133.6亿。同时，拿地成本也显著增加，根据中国指数研究院最新数据显示，2019年中海地产拿地均价同比上升45%至12718.33元/平。

　　高昂的拿地成本，再叠加各地针对地产项目的限价因素，无疑会挤压某些项目盈利空间。2019年中海地产毛利率同比下滑4个百分点至33.66%，据今年半年报，公司毛利率继续下跌至30.59%。

　　为了赚取利润，中海地产2016年的南昌.地王”项目即.中海寰宇天下”便因写字楼项目违规.商改住”并进行虚假宣传，以及住宅项目.偷面积”、装修质价不符等嫌疑，陷入重重维权风波之中。

　　写字楼项目.变身”公寓 私改规划虚假宣传

　　2020年8月1日，本该是南昌中海寰宇天下300多户业主欢欣收房之日，谁曾想却走上了维权之路。

　　该项目16-19号楼这四栋的业主们发现所购买的精装Loft公寓有.猫腻”——房屋用途性质在购房时被告知是公寓，可接房时却发现变更为写字楼。

*定金收据，图为受访者提供

　　从业主提供的认购协议、定金收据、宣传资料等来看，所有资料明确显示该项目均以.公寓”的名义对外宣传和出售，并不存在任何有关.写字楼”描述。

　　而记者就受访者所提供的商品房预售许可证发现，该项目上述四栋楼的房屋用途性质则均为写字楼，合同中的规划用途亦是如此。

*18号楼预售许可证，图为受访者提供

　　当记者询问业主赵勇（化名）是否注意到预售许可证和合同上的写字楼字样时，赵勇回忆道，当初也有业主提出质疑，但是中海寰宇天下置业顾问称.你不要管那么多，写字楼就是公寓，你签就好了，我们是中海”。

　　不过，和置业顾问.信誓旦旦”的承诺相悖的是，写字楼并不会因为开发商是中海地产而变身为合法合规的公寓。

　　8月10日，南昌市东湖区市场监督管理局就业主投诉给予了明确回复：南昌中海寰宇天下将规划用途为写字楼，功能为办公用房的商品房，对外以精装Loft公寓名义进行销售宣传的行为属于虚假宣传，拟对开发商上述行为立案调查。

　　既然规划用途为写字楼，中海寰宇天下怎么进行.商改住”的？购买此类房子对业主将产生什么影响？

　　公开资料显示，所谓.商改住”，融易资讯网（www.ironge.com.cn），也就是开发商将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用，并最终以商务公寓或酒店式公寓的形式推出。该类房子与住宅存在颇多差异，包括产权年限、物业费、管理费、转让契税等，并且.商改住”无法就近入学和解决落户。